POGO禁令后遗症持续发酵：大马尼拉住宅市场低迷跌至五年低点
尽管菲律宾央行持续降息以刺激经济，大马尼拉地区住宅房地产市场仍呈现持续低迷态势，菲律宾离岸博彩运营商（POGO）禁令引发的泡沫退潮影响尚未完全消散。该禁令导致大量POGO相关租户流失，住宅需求显著下降，新项目推出和销售量双双降至2020年以来最低水平。
购房者行为发生明显转变，从新建公寓转向价格更具灵活性的二手市场，而POGO高峰期入市的投机投资者正加速抛售物业，进一步压制整体房价和租金水平。根据Colliers International和Leechiu Property Consultants等机构2025年数据，大马尼拉公寓库存积压严重，未售单位相当于约3.5年供应量（部分报告显示库存寿命达29个月），且主要集中在中高端价位段。二级市场空置率已升至24.3%，预计年末进一步攀升至26%的历史高位。
租金回报率已从POGO驱动的非理性高位回落至更真实的水平，市场修正过程仍在进行。可负担性缺口持续扩大，成为当前住宅市场下行压力的核心因素，高抵押贷款利率和经济不确定性进一步抑制端用户需求。尽管开发商通过促销和激励措施维持销售，但整体吸收速度缓慢，特别是在湾区（Bay Area）和马卡蒂边缘地带等昔日POGO集中区域。
该现象反映出菲律宾房地产市场正经历结构性调整，POGO禁令的长期影响与疫情后遗症叠加，促使行业转向更可持续的需求来源，如本地中产和海外菲律宾工人汇款支持的刚需购房。国际观察机构预计，2025年至2027年新完工单位将显著减少，年均约5800-7000套，远低于2017-2019年高峰期的13000套。随着利率进一步下调和基础设施项目推进，市场有望逐步企稳，但短期内低迷态势仍将持续。中国驻菲律宾使领馆提醒投资者关注本地政策变化和风险评估。
